کیوں اسٹامپ ڈیوٹی ٹیکس میں کٹوتیوں سے گھریلو خریداروں کو نقصان پہنچ سکتا ہے۔

"آج میں لاکھوں گھر خریداروں کے لیے اسٹامپ ڈیوٹی میں کمی کر رہا ہوں،" 3 دسمبر کو خزانے کے چانسلر جارج اوسبورن نے اسٹامپ ڈیوٹی میں اصلاحات کا اعلان کرتے ہوئے کہا، جو پراپرٹی خریدنے پر ٹیکس ہے۔ اس کے باوجود آفس فار بجٹ ریسپانسیبلٹی (OBR) کی پیشین گوئیوں میں پوشیدہ ایک مفروضہ ہے جس سے یہ ظاہر ہوتا ہے کہ زیادہ تر گھریلو خریداروں کو ٹیکس میں کٹوتی سے بدتر کر دیا جائے گا۔ ٹیکس میں ہر ایک فیصد پوائنٹ کی کمی کے لیے، OBR فرض کرتا ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں 1.4% اضافہ ہو گا، جس سے خریداروں کو مجموعی طور پر بڑا بل ملے گا۔

پہلی نظر میں، یہ عجیب لگتا ہے. معاشیات بتاتی ہے کہ خریداروں اور فروخت کنندگان کی قیمت میں تبدیلیوں کے بارے میں حساسیت — "قیمت کی لچک" کی اصطلاح میں — اس پر اثر انداز ہوتی ہے جو اسٹامپ ڈیوٹی جیسے "ٹرانزیکشن ٹیکس" کے لیے سب سے زیادہ ادائیگی کرتے ہیں۔ ہاؤسنگ سپلائی قیمت کے لحاظ سے زیادہ ذمہ دار نہیں ہے: قیمتوں میں اضافے سے فائدہ اٹھانے کے لیے جلدی گھر بنانا مشکل ہے۔ اس کا مطلب ہے، معاشی استدلال کے مطابق، کہ، اگر اسٹامپ ڈیوٹی میں کٹوتی کی جاتی ہے، تو آپ توقع کریں گے کہ قیمتیں بڑھیں گی اور خریداروں کے مقابلے بیچنے والوں کو زیادہ فائدہ ہوگا۔

اقتصادی ماہرین جس چیز کی توقع نہیں کریں گے، وہ یہ ہے کہ خریداروں کا انجام بالکل برا ہوگا۔ تو خریداروں کو مجموعی طور پر بڑا بل کیوں چھوڑا جاتا ہے؟ رہن اسرار کو حل کرنے کی کلید ہیں۔ زیادہ تر خریدار وہ ہیں جنہیں معاشی ماہرین "کریڈٹ کنسٹرین" کہتے ہیں۔ وہ ایک نئی جگہ پر جو کچھ چھڑک سکتے ہیں وہ اس سے محدود ہے جو وہ قرض لے سکتے ہیں۔ اور جو رقم وہ ادھار لے سکتے ہیں اس کا انحصار اس بات پر ہے کہ وہ کتنی رقم بطور ڈیپازٹ رکھ سکتے ہیں۔

اسٹامپ ڈیوٹی - ایک بل جو جائیداد خریدنے پر فوری طور پر ادا کرنا ضروری ہے - اس رقم کو نکال دیتا ہے۔ جب اسے کاٹ دیا جاتا ہے، خریدار زیادہ ذخائر نیچے رکھ سکتے ہیں اور مزید قرض لے سکتے ہیں۔ نتیجتاً، مانگ میں اضافہ ہوتا ہے، جس سے قیمت میں کافی اضافہ ہوتا ہے تاکہ ٹیکس کٹوتی کے فائدے کو پورا کیا جا سکے۔

اگر او بی آر درست ہے تو، جائیداد کے خریدار جس کی قیمت ہے۔￡300،000 اسٹامپ ڈیوٹی میں تبدیلی سے پہلے اب سامنا ہے۔￡4،000 کم ٹیکس لیکن قیمت￡5,600 زیادہ۔ وہ خریدار جو پہلے مارکیٹ میں نہیں تھے لیکن اب ڈپازٹ کا متحمل ہو سکتے ہیں ان کو فائدہ ہوگا، لیکن یہ گروپ چھوٹا ہے۔ اہم فاتح گھر کے مالکان ہیں، جو مکان کی زیادہ قیمتوں سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔

ہاؤسنگ مارکیٹ میں حکومت کی اہم مداخلت کے ساتھ ایک متوازی ہے: خریدنے میں مدد۔ اس اسکیم کا مقصد ان خریداروں کی مدد کرنا ہے جو ڈپازٹ کے متحمل نہیں ہو سکتے انہیں سرکاری قرض فراہم کر کے۔ لیکن اس کا سب سے بڑا اثر مانگ کو بڑھانا ہے اور اسی وجہ سے قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ گھر کے مالکان حکومتی پالیسی سے جیتتے رہتے ہیں۔